Vendere casa in Sardegna: i documenti che bloccano il rogito

Nella maggior parte delle compravendite che saltano, il problema non è il prezzo. È un documento che manca.

Il venditore ha trovato l’acquirente, hanno concordato la cifra, hanno firmato la proposta. Poi il notaio chiede la conformità urbanistica e catastale, e viene fuori che il piano interrato non corrisponde alla planimetria depositata, o che una veranda chiusa vent’anni fa non ha mai avuto un titolo. A quel punto la trattativa si ferma per mesi, e a volte non riparte.

Sapere quali documenti servono per vendere casa in Sardegna — e soprattutto verificarli prima di mettere l’immobile sul mercato — è la differenza tra una vendita che si chiude in tre mesi e una che si trascina per un anno.

I documenti indispensabili per l’atto

Sono quelli che il notaio richiede in ogni compravendita, ovunque.

Titolo di provenienza. L’atto con cui l’attuale proprietario ha acquisito l’immobile: rogito di compravendita, donazione, o dichiarazione di successione se il bene è stato ereditato. Serve a ricostruire la catena della proprietà.

Visura e planimetria catastale. Identificano l’immobile e ne descrivono la distribuzione interna. La planimetria depositata al Catasto deve corrispondere allo stato dei luoghi: è qui che emergono la maggior parte delle difformità.

Titoli edilizi. Licenza, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA. Servono tutti, dal primo che ha autorizzato la costruzione fino all’ultimo intervento eseguito. Su un fabbricato degli anni Novanta possono essere quattro o cinque documenti diversi.

Attestato di Prestazione Energetica. Obbligatorio, va allegato all’atto e citato nell’annuncio. Ha validità decennale, ma decade se si eseguono interventi che modificano la prestazione energetica.

Certificato di Destinazione Urbanistica. Obbligatorio per i terreni. Senza, l’atto è nullo. Lo rilascia il Comune e ha validità di un anno.

Documenti personali e visure ipotecarie. Identità e codice fiscale delle parti, stato civile del venditore, e la verifica che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli.

Fin qui la teoria. La parte che complica davvero le vendite in Sardegna è un’altra.

Le sei situazioni che bloccano gli atti sull’isola

1. La casa in campagna senza agibilità

Molti fabbricati costruiti in agro tra gli anni Ottanta e Duemila hanno concessioni edilizie perfettamente in regola, ma il certificato di agibilità non è mai stato richiesto. Spesso perché era subordinato a condizioni mai adempiute: l’installazione del depuratore, il deposito delle analisi chimico-batteriologiche delle acque, le dichiarazioni di conformità degli impianti.

L’assenza di agibilità non impedisce la vendita — il rogito è valido lo stesso. Ma se non viene dichiarata e gestita nella proposta di acquisto, diventa un vizio contestabile dall’acquirente. E se l’acquirente è straniero e ha un tecnico di fiducia che fa le verifiche, il problema emerge sempre.

2. Difformità sanabili, e difformità che non lo sono

La Legge Regionale 23/85 e l’accertamento di conformità permettono di regolarizzare molte difformità, ma non tutte, e non sempre in tempi compatibili con una trattativa. Una tettoia, un ampliamento, un bagno ricavato dove il progetto non lo prevedeva: sono interventi che spesso si sanano, con un tecnico, un’istanza al Comune e un’oblazione.

Il punto è il tempo. Una pratica di sanatoria richiede mesi tra deposito, istruttoria e rilascio. Avviarla quando l’acquirente ha già firmato significa tenere ferma la trattativa. Avviarla prima di pubblicare l’annuncio significa arrivare sul mercato con un immobile pulito.

Attenzione anche al caso opposto, meno intuitivo: una struttura regolarizzata è a tutti gli effetti legittima, e demolirla richiede un titolo edilizio e l’aggiornamento catastale. Sanare non è sempre la scelta giusta.

3. L’immobile ereditato con più proprietari

È la situazione più frequente e la più sottovalutata. Alla morte del proprietario l’immobile si divide tra gli eredi in quote, e per vendere serve il consenso di tutti. Se sono quattro fratelli e uno vive a Milano, uno in Francia e uno non parla con gli altri da anni, la vendita non parte.

Prima ancora: la dichiarazione di successione dev’essere stata presentata e la voltura catastale eseguita, altrimenti il Catasto continua a riportare il nome del defunto. E se la successione è testamentaria, va verificato che non esistano legittimari in grado di contestarla — perché l’acquirente, o il suo legale, quella verifica la farà.

4. Il pozzo e l’approvvigionamento idrico

Quasi ogni casa in agro ha un pozzo. Pochi hanno la documentazione completa. L’autorizzazione alla ricerca di acque sotterranee non è una concessione di derivazione, e in molti casi manca la denuncia del pozzo o la voltura a nome dell’attuale proprietario.

Non blocca il rogito, ma un acquirente informato — e quelli stranieri lo sono — chiede come è servita d’acqua la casa che sta comprando. Non saper rispondere indebolisce la posizione del venditore proprio nel momento della trattativa.

5. Atti d’obbligo e asservimenti volumetrici

Nelle zone agricole la cubatura si genera vincolando il terreno. Chi ha costruito negli anni Novanta e Duemila ha spesso firmato un atto unilaterale d’obbligo con il Comune, registrato e trascritto, che vincola una parte dei mappali.

Quel vincolo segue l’immobile, non la persona: passa all’acquirente. Se il venditore non ne è consapevole — e frequentemente non lo è, perché l’atto lo firmò un genitore vent’anni prima — il documento salta fuori dall’ispezione ipotecaria a trattativa avviata. Peggio ancora quando si vende solo una parte dei terreni e si scopre che la porzione venduta è proprio quella asservita.

6. I terreni agricoli e la prelazione

Se la vendita comprende terreni agricoli, vanno verificati due aspetti che allungano i tempi. Il diritto di prelazione spetta all’affittuario coltivatore diretto e, in mancanza, ai proprietari confinanti coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali: la notifica è obbligatoria e concede trenta giorni per l’esercizio.

Sul piano fiscale, poi, l’acquirente che non sia coltivatore diretto sconta l’imposta di registro al 15% sul valore attribuito al terreno. Su una compravendita mista fabbricato-terreno è una cifra che va calcolata prima, non scoperta dal notaio.

Perché conviene verificare prima di vendere

C’è una differenza sostanziale tra scoprire un problema a marzo, quando l’immobile non è ancora sul mercato, e scoprirlo a ottobre, quando c’è una proposta firmata e una caparra versata.

Nel primo caso si risolve con calma, si sceglie il tecnico, si valutano le alternative. Nel secondo si tratta sotto pressione: l’acquirente chiede uno sconto, minaccia di ritirarsi, e spesso ottiene entrambe le cose.

C’è anche un effetto sul prezzo che pochi considerano. Un immobile presentato con la documentazione completa e verificata trasmette affidabilità, e un acquirente che si fida tratta meno. Questo vale doppio con i compratori stranieri, che arrivano da mercati dove la due diligence è prassi e che valutano il venditore oltre che l’immobile.

Da dove iniziare

Non serve avere tutto subito. Serve sapere cosa manca.

Il primo passo concreto è raccogliere ciò che si ha in casa — l’atto di acquisto o la successione, qualsiasi documento comunale, le vecchie planimetrie — e fare il punto sul resto. Visure e ispezioni ipotecarie si ottengono in poche ore. I titoli edilizi si recuperano con un accesso agli atti presso il Comune, che richiede qualche settimana. Le difformità le verifica un tecnico con un sopralluogo.

Se sta valutando di vendere un immobile in Sardegna e non sa in che condizione documentale si trovi, mi mandi quello che ha. Le dico cosa manca, cosa si risolve facilmente e cosa merita attenzione prima di mettere l’immobile sul mercato.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un tecnico abilitato, di un notaio o di un professionista fiscale. Ogni situazione va verificata nel caso concreto.