1. Cos’è il decreto Salva Casa

Il decreto legge n. 69/2024 (convertito in legge 105/2024) introduce una sanatoria selettiva per piccole irregolarità edilizie: tolleranze su volumetrie, superfici e conformità urbanistica, meccanismi di silenzio-assenso, e sportelli unici dedicati.

Non si tratta di un condono generalizzato, ma di uno strumento agile pensato per sbloccare immobili bloccati da difformità minori, che oggi ne impediscono la vendita o l’utilizzo.

2. Perché è strategico in Sardegna

In Sardegna, circa l’80% del patrimonio edilizio è stato costruito prima degli anni ’90. Molti immobili presentano difformità formali, piccole modifiche non dichiarate o mancanze documentali (come agibilità o conformità urbanistiche), che rendono difficile la vendita, l’affitto o l’accesso a mutui e bonus fiscali.

Il decreto Salva Casa offre ora una via più rapida e concreta per regolarizzare queste situazioni.

3. Le principali novità del decreto

✅ Tolleranze edilizie

Sono ammesse tolleranze costruttive fino al 30% in base all’anno di costruzione e alla tipologia dell’immobile, anche in zone con vincolo paesaggistico. Rientrano piccole modifiche interne, spostamenti di tramezzi, aperture di finestre, lievi difformità di altezze e superfici.

✅ Silenzio-assenso

Se il Comune non risponde entro 30 giorni (per la SCIA) o 45 giorni (per i permessi), la richiesta si considera accolta. Questo meccanismo snellisce le tempistiche burocratiche.

✅ Superficie minima abitabile

A livello nazionale è possibile rendere abitabili anche monolocali di 20 mq, con altezza interna minima di 2,40 m. Tuttavia, la Regione Sardegna ha scelto di non recepire queste semplificazioni, mantenendo:

• Superficie minima: 28 mq

• Altezza minima: 2,70 m

Ciò significa che in Sardegna non saranno abitabili i miniappartamenti sotto i 28 mq, nemmeno se ristrutturati.

✅ Semplificazione in aree vincolate

In presenza di vincoli paesaggistici, piccole difformità potranno comunque essere sanate senza la necessità di una nuova autorizzazione paesaggistica, semplificando così moltissimi casi nelle zone costiere.

✅ Cambio destinazione d’uso

A livello nazionale è possibile cambiare destinazione d’uso (es. da deposito a residenziale) con una semplice SCIA, a patto che non ci siano opere strutturali. Tuttavia, anche qui la Regione Sardegna ha deciso di non applicare questa misura, mantenendo un approccio più restrittivo.

4. Procedura pratica per i proprietari

1. Contatta un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) per esaminare l’immobile e individuare eventuali difformità sanabili.

2. Predisponi la pratica da presentare al Comune: SCIA in sanatoria o richiesta di permesso in sanatoria, a seconda del tipo di intervento.

3. Attendi il tempo previsto: se il Comune non risponde, la pratica è considerata approvata per silenzio-assenso.

4. Paga la sanzione amministrativa prevista per la regolarizzazione, proporzionata all’irregolarità.

5. Ottieni la regolarità urbanistica e/o l’agibilità, rendendo l’immobile commerciabile, affittabile, finanziabile o idoneo ai bonus fiscali.

5. Vantaggi per mercato e professionisti

• Più immobili regolarizzati = più opportunità di vendita e investimento

• Patrimonio edilizio valorizzato, anche nei piccoli centri

• Maggiore sicurezza legale e tecnica per acquirenti e investitori

• Incremento dell’attività professionale per tecnici, progettisti e operatori del settore

6. Criticità e limiti

• Disallineamento tra Stato e Regione: alcune misure nazionali non sono valide in Sardegna (es. superficie minima, cambio d’uso).

• Piccoli alloggi esclusi: mini appartamenti sotto i 28 mq restano non abitabili, anche se sanati.

• Iter regionali ancora in corso: il recepimento del decreto nazionale nella normativa sarda è in fase di assestamento, e i Comuni dovranno adeguarsi con regolamenti e sportelli dedicati.

✅ Conclusione

Il Salva Casa rappresenta una grande occasione per chi possiede un immobile con piccole irregolarità in Sardegna. Grazie alle nuove norme è ora possibile:

• Regolarizzare immobili con tempi più brevi

• Recuperare valore da patrimoni “fermi”

• Riattivare vendite, affitti e accesso ai bonus

• Evitare contenziosi e blocchi amministrativi

📌 Il consiglio per i proprietari:

Affidatevi a un tecnico di fiducia per analizzare la situazione del vostro immobile e valutare la possibilità di una regolarizzazione. Questo può fare la differenza tra un bene immobile inutilizzabile… e un’opportunità pronta a generare valore.

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Fonti:

• Unione Sarda – “Salva Casa: cosa cambia davvero per il mercato immobiliare”

• Unione Sarda – “Il Salva Casa in Sardegna: tra semplificazione normativa e rilancio del patrimonio edilizio”

• Unione Sarda – “Salva Casa: nell’isola servono 28 metri quadri per l’abitabilità. Via libera oggi”